Je verhuurt jouw woning maar je bent niet meer zo blij met de huurder die erin zit. Of misschien ben je zelf huurder en zegt jouw huurbaas zomaar het huurcontract op.

Beide situaties doen zich dagelijks voor. In gevallen waarbij het huurcontract ontbinden of opzeggen door de verhuurder plaatsvindt, is hulp van een huurrecht advocaat sterk aan te bevelen. Misdraagt een huurder zich, dan is de verhuurder vaak gebaat bij overleg met een advocaat.

Wat staat er in de wet?

De huurder van een woning wordt in Nederland zorgvuldig beschermd. Hierdoor is het alleen in streng omschreven gevallen mogelijk om als verhuurder een huurcontract op te zeggen. Vaak moet hiervoor de rechter worden ingeschakeld.

De gevallen waarin de verhuurder huurcontract kan opzeggen:

• De huurder heeft een huurachterstand opgebouwd.
• Er bestaan bouwplannen op de plek van de woning.
• De huurder is tegen een wijziging in de huurovereenkomst.
• De verhuurder heeft de woning zelf nodig.
• De huurder is een overlastgever in de huurwoning.

Er is eigenlijk maar één geval waarbij de verhuurder zonder tussenkomst van rechter de huur kan opzeggen. Dat is wanneer huurder en verhuurder in de huurovereenkomst een beding van tijdelijke verhuur waren overeengekomen. Zo’n situatie kan zich voordoen als de verhuurder tijdelijk ergens anders is gaan wonen voor het werk. In de overeenkomst moet zijn vastgelegd dat de huurder de woning zal verlaten als de afgesproken periode voorbij is en de verhuurder de woning weer zelf nodig heeft. Een dergelijke clausule wordt vaak een ‘diplomatenclausule’ genoemd. Het eindigen van de huurovereenkomst gaat niet vanzelf. Dit gebeurt pas als de verhuurder schriftelijk aan de huurder laat weten dat hij/zij zich op het beding beroept.

Ontbinden huurcontract wegens huurachterstand

Als je één of meer maanden geen huur meer hebt betaald, kan de verhuurder de kantonrechter inschakelen. Of de rechter tot ontbinding van de overeenkomst besluit, laat hij/zij afhangen van alle omstandigheden. Daarbij moet de rechter tot de conclusie komen dat de tekortkoming door de huurder van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Had de huurder de huurbetaling (deels) gestopt vanwege achterstallig onderhoud of gebreken aan de huurwoning, dan zal de rechter niet gauw tot ontbinding besluiten. Daar is echter wel voor nodig dat de huurder zijn/haar (juridische) stappen zorgvuldig heeft gezet en het korten op de huur zich verhoudt tot de ernst van de gebreken.

Ontbinden huurcontract wegens bouwplannen op de plek van de woning

Het kan zijn dat de verhuurder (zoals een gemeente) een bouwwerk wil realiseren op de plaats waar de woning staat. Of de woning waarin de huurder woont, wordt gesloopt. Op de plek verschijnt een nieuwe woontoren, passend bij het bestemmingsplan van de gemeente. Ook dit is een reden om als verhuurder een huurcontract te beëindigen.

Ontbinden huurcontract wegens protest tegen wijziging in de huurovereenkomst

Na groot onderhoud zoals renovatie is er vaak sprake van een huurverhoging. Wanneer de huurder hier niet mee akkoord gaat is dat een geldige reden voor de verhuurder om het huurcontract te ontbinden.

Ontbinden huurcontract wegens overlastgever in de huurwoning

Indien de verhuurder besluit om de huurprijzen te verhogen en de huurder deze verhoging niet accepteert, heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen op basis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De weigering van de huurder om in te stemmen met de verhoogde huurprijs kan door de verhuurder worden beschouwd als een afwijzing van een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Ontbinden huurcontract wegens ‘dringend eigen gebruik’

De verhuurder kan in een positie komen te verkeren dat hij/zij zelf geen dak meer boven het hoofd heeft en de woning daarom zelf dringend nodig heeft. Nu kan elke verhuurder dit wel gaan beweren. Daarom is het nodig dat de rechter dit controleert.

Doet de verhuurder een beroep op deze ontbindingsgrond, dan moet de rechter eerst bevestigen dat de verhuurder inderdaad zelf de woning dringend nodig heeft. Bovendien wordt de mate van nood van de verhuurder afgewogen tegen de mate van nood die bij de huurder ontstaat als deze het huis uit moet. Alleen als de nood van de verhuurder hoger is, wordt de vordering tot ontbinding door de rechter toegewezen.

Huisuitzetting

Je betaalt al enkele maanden geen huur meer en de rechter besluit dat je dan maar het huis uit moet. Of je bent een notoire overlastgever en de rechter besluit dat de verhuurder je dus uit je huis mag zetten. Als dit gebeurt ben je bepaald niet blij. Zeker met de huidige woningnood is het niet gemakkelijk om nog ergens onderdak te vinden. Je komt dan al gauw bij de maatschappelijke opvang terecht.

Om te voorkomen dat de rechter zijn/haar goedkeuring verleent aan het huurcontract ontbinden of opzeggen door verhuurder, is het verstandig om op tijd een huurrecht advocaat in de arm te nemen. Die advocaat kan de rechter misschien wijzen op verzachtende omstandigheden, waardoor je wellicht nog een laatste kans krijgt.

Huurbescherming bij huurcontract opzeggen

Elke huurder heeft een wettelijk recht op huurbescherming. Het maakt daarbij niet uit of je in de sociale sector of vrije sector huurt. Ook jouw medebewoners, medehuurders en onderhuurders zijn wettelijk beschermd. Een verhuurder mag dus nooit zomaar het huurcontract beëindigen. Ook niet als er bijvoorbeeld een renovatie van de huurwoning gaat plaatsvinden.

Wel kun je zelf instemmen met het huurcontract ontbinden of opzeggen door de verhuurder. Maar het is natuurlijk erg onverstandig als je dit doet. Stuurt de verhuurder jou een opzegbrief of wordt het opzeggen mondeling gedaan, ga dan eenvoudigweg niet akkoord. Blijf je maandhuur betalen en blijf in de woning wonen. De verhuurder blijft dan gewoon gebonden aan het huurcontract.

Wanneer moet je een advocaat inschakelen?

Probeert de verhuurder jouw huurovereenkomst op te zeggen, stap dan naar de huurrechtadvocaat en vraag om advies. Word je met een dreigende huisuitzetting geconfronteerd, roep dan de hulp in van een huurrecht advocaat voordat de zaak bij de rechter dient. Het maakt daarbij niet uit welke reden de verhuurder aanvoert, in alle gevallen kan de huurrechtadvocaat proberen om de uitslag van de rechtszaak zo veel mogelijk in jouw voordeel te laten uitvallen.

Doe de Huurcheck

Ben jij huurder of verhuurder van een woning, dan wil je misschien weten of je gemakkelijk de huurovereenkomst kunt opzeggen. Ook wanneer je als huurder of verhuurder met een opzegging door de andere partij wordt geconfronteerd, is het prettig om snel te weten of die opzegger in zijn/haar recht staat.

Om jou snel hierover te informeren, kun je op deze plek de huurcheck doen. Kies jouw situatie en lees de informatie die op jouw situatie van toepassing is.

500+ kozen voor juridische hulp via advocaat-kosten.nl